La due diligence come ricostruzione del rischio
Nell’acquisto immobiliare il problema non è soltanto stabilire se un atto possa essere stipulato. Occorre capire quale bene si stia realmente acquistando, quali trasformazioni siano giuridicamente sostenibili e quali passività possano emergere dopo il trasferimento.
Per questo la due diligence dovrebbe precedere la definizione definitiva del prezzo e delle garanzie contrattuali. L’analisi documentale non è un adempimento accessorio: è lo strumento attraverso il quale le informazioni tecniche vengono trasformate in decisioni negoziali.
Lo stato legittimo dell’immobile
Il punto di partenza urbanistico è la ricostruzione dello stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001. La disciplina individua i titoli e gli elementi che concorrono a stabilire la configurazione legittima dell’immobile o della singola unità, includendo anche i titoli formati in sanatoria e, nei casi previsti, ulteriori elementi probatori.
La verifica richiede quindi di mettere in sequenza il titolo originario, le successive trasformazioni e gli eventuali procedimenti di regolarizzazione. La planimetria catastale può essere un elemento documentale utile, ma non sostituisce questa ricostruzione.
Particolare attenzione meritano le tolleranze costruttive ed esecutive: quando ricorrono i presupposti dell’art. 34-bis, esse non costituiscono violazioni edilizie e possono essere dichiarate dal tecnico anche ai fini degli atti di trasferimento.
Conformità catastale e conformità urbanistica non sono sinonimi
Per gli atti aventi ad oggetto unità immobiliari urbane, la normativa catastale impone l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto, sostituibile nei casi previsti dall’attestazione di un tecnico abilitato.
Questo controllo ha una funzione propria. Un immobile può essere correttamente rappresentato in catasto e presentare comunque una criticità urbanistico-edilizia; viceversa, un intervento legittimamente assentito può non essere stato ancora correttamente recepito nella rappresentazione catastale.
La due diligence deve pertanto effettuare almeno un triplice confronto: stato di fatto, documentazione edilizia e rappresentazione catastale.
La commerciabilità formale non esaurisce la verifica
L’art. 46 del D.P.R. 380/2001 disciplina le menzioni urbanistiche richieste per determinati atti relativi agli edifici e prevede specifiche ipotesi di nullità. Ma la possibilità formale di stipulare non equivale a una certificazione generale di conformità sostanziale dell’immobile.
Per l’acquirente è essenziale distinguere il piano della validità dell’atto da quello delle caratteristiche effettivamente promesse dal venditore. Una difformità che non impedisca la stipula può comunque incidere sul valore, sulla futura trasformabilità, sulla locazione, sul finanziamento o sull’utilizzazione economica del bene.
Agibilità, impianti e utilizzabilità
L’agibilità riguarda condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e, nei termini previsti dalla disciplina vigente, conformità dell’opera al progetto. L’art. 24 del Testo unico edilizia collega la segnalazione certificata a una serie di attestazioni e documenti, compreso l’aggiornamento catastale e la documentazione relativa agli impianti.
In una due diligence orientata all’investimento, l’analisi non dovrebbe limitarsi alla presenza materiale di un documento: occorre verificare se la destinazione e l’utilizzazione previste dall’acquirente siano compatibili con lo stato amministrativo e tecnico dell’asset.
Vincoli, condominio e diritti di terzi
Il rischio immobiliare non è soltanto edilizio. Devono essere considerate trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, servitù, vincoli, eventuali prelazioni, disciplina condominiale, contenziosi pendenti e rapporti locativi. Nelle operazioni più complesse assumono rilievo anche la disponibilità materiale dell’immobile, i contratti che ne producono reddito e le autorizzazioni necessarie all’attività programmata.
Quando l’operazione riguarda un immobile da trasformare, frazionare o valorizzare, la verifica deve inoltre essere costruita sulla fattibilità del progetto e non soltanto sulla fotografia dell’esistente.
Dalla due diligence al contratto
La vera utilità della verifica emerge quando i risultati vengono trasferiti nella struttura negoziale. Una criticità può determinare una riduzione del prezzo, una condizione sospensiva, un obbligo di regolarizzazione, una garanzia specifica, una trattenuta o persino la decisione di non procedere.
Le dichiarazioni del venditore dovrebbero essere calibrate sui rischi effettivamente individuati. Se l’acquisto è giustificato da una qualità determinante — ad esempio una destinazione d’uso, una possibilità di frazionamento, una capacità edificatoria o una specifica redditività — è opportuno che tale presupposto trovi una disciplina contrattuale espressa.
Un metodo integrato
Le operazioni immobiliari più delicate richiedono quindi un lavoro coordinato tra competenze legali e tecniche. Il tecnico ricostruisce titoli, consistenza e conformità; l’avvocato valuta gli effetti sulla circolazione, sull’uso, sul contratto e sui rimedi; il notaio presidia i profili propri dell’atto e della pubblicità immobiliare.
È questa integrazione a consentire all’acquirente di distinguere una semplice irregolarità documentale da un elemento capace di alterare il valore economico o la stessa convenienza dell’operazione.
